Ihr Spezialist im Baurecht

Das Team rund um Mag. Dieter Koch betreut Bauherren, Wohnungseigentumserwerber, Liegenschaftskäufer, Professionisten, Werkunternehmer, Bauträger und Generalunternehmer in ganz Österreich.

Die Anmeldung der Insolvenzforderung ist ein logischer Schritt, führt in vielen Fällen jedoch nicht zum wirtschaftlichen Erfolg. Als Spezialist im Bau- und Versicherungsrecht beschreiten wir neue Wege, indem wir Schäden bei den Haftpflichtversicherungen der Professionisten geltend machen und erfolgreich durchsetzen. Die Haftpflichtversicherungen sind nämlich obligatorisch vorgeschrieben und verfügen über hohe Versicherungssummen, sodass Ihre Forderungen in den meisten Fällen Deckung finden sollten.

Primär ist zwischen Sach- und Rechtsmängel zu unterscheiden. Sachmängel liegen dann vor, wenn das Bauvorhaben bei Übernahme die vereinbarte Beschaffenheit nicht aufweist oder sich für den gewöhnlich vorgesehenen Gebrauch nicht eignet: z.B. Wassereintritte bei Bauwerksabdichtungen, Farbabweichungen, Verstoß gegen technische Normen, unsachgemäße Verlegung von Böden und Terrassenplatten, bauphysikalische Mängel, mangelhafte Heizungsleistung. Demgegenüber liegen Rechtsmängel dann vor, wenn die versprochene Rechtsposition nicht verschafft wird, beispielsweise bei Fehlen behördlicher Bewilligungen (Benützungsbewilligung). Die Unterscheidung dieser verschiedenen Gattungen von Mängeln ist wichtig, weil die Gewährleistungsfrist bei Sachmängeln bereits bei der Übergange zu laufen beginnt, hingegen beim Rechtsmängel erst dann, wenn der Mangel tatsächlich hervorkommt (dem Besteller/Käufer also bekannt wird).

Sofern nicht anders vereinbart, ist der Werklohn erst bei mangelfreier Übergabe zur Zahlung fällig. In vielen Fällen sehen Verträge bzw. AGB von Professionisten andere Zahlungserfordernisse vor. Beachten Sie hierbei jedoch, dass Sie im Fall der mangelhaften Leistungserbringung ein Zurückbehaltungsrecht am Werklohn haben – insbesondere dann, wenn massiver Verbesserungsbedarf besteht.

Gemäß § 1170b ABGB kann der Unternehmer eine Sicherstellung von 20 % (bei kurzfristig innerhalb von 3 Monaten zu erfüllenden Verträgen 30%) des vereinbarten Werklohnes begehren. Dies gilt jedoch keinesfalls gegenüber Verbrauchern. Gegenüber einem Unternehmen als Werkbesteller steht dem Werkunternehmer nach der Rechtsprechung des OGH sogar eine Sicherstellung bei mangelhafter Bauleistung zu. Wird die Sicherstellung nicht rechtzeitig oder nicht ausreichend geleistet, kann der Werkunternehmer die Vertragsaufhebung erklären.

Wurde das Werk noch nicht übergeben, kann Gewährleistung nicht geltend gemacht werden. Als Werkbesteller sind Sie aber nicht rechtlos – in diesem Fall gelangen die Rechtsfolgen des Verzugs zur Anwendung. Wenn also ein vereinbarter Leistungsfortschritt nicht erreicht wird, steht dem Bauherren das Recht zu, unter Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurückzutreten. Trifft dem Werkunternehmer am Verzug ein Verschulden, steht dem Werkbesteller zusätzlich Schadenersatz zu. Die Rechtsfolgen bei Verzug entsprechen also im Wesentlichen der gewährleistungsrechtlichen Rückabwicklung des Bauvertrags. Ab der Übergabe beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen und stehen Ihnen die Rechtsbehelfe Verbesserung oder Austausch, subsidiär die Preisminderung oder die Rückabwicklung (früher Wandlung) offen.

In diesem Fall wurde die Leistung noch nicht übergeben/abgenommen und kommen die Rechtsfolgen des Verzugs zur Anwendung. Sie können unter Setzung einer Nachfrist vom Bauvertrag zurücktreten. Da die Baufirma durch die unterbliebene Fertigstellung vertragswidrig handelt, trifft sie ein Verschulden. Sie können ein anderes Unternehmen mit der Ersatzvornahme (Fertigstellung) betrauen und die Kosten (allenfalls auch Mehrkosten) im Wege des Schadenersatzes geltend machen. Ist die Baufirma insolvent, greift die obligatorische Haftpflichtversicherung.

Als Errichter Ihres Eigenheims verfügt der Fertigteilhausanbieter über eine gesetzlich verpflichtete Haftpflichtversicherung. Die Pflichthaftpflichtversicherung ersetzt sämtliche Schäden, die Ihnen aufgrund der unterbliebenen Fertigstellung Ihres Traumhauses erwachsen.

Die Beiziehung eines baurechtlichen Sachverständigen ist bei der Geltendmachung von Baumängeln grundsätzlich von Vorteil. Der Sachverständige kennt den Stand der Technik und die auf Ihr Bauwerk anzuwendenden technischen Normen (Ö-Norm, OIB-Richtlinie) und kann daher oft sehr rasch beurteilen, ob an Ihrem Bauvorhaben derartige Baufehler verursacht wurden. Wir empfehlen jedenfalls die Beiziehung eines solchen Sachverständigen, da dessen Kosten auch im Wege des Schadenersatzes gegenüber dem Professionisten/deren Versicherungen zu übernehmen sind.

Eine fehlende Benützungsbewilligung ist ein gravierender Rechtsmangel. Ihnen wurde die versprochene Rechtsposition, die darin besteht, das Bauwerk zu benützen, nicht verschafft. Es treten die gewährleistungsrechtlichen Rechtsfolgen im vollen Umfang ein.

Der Bauträger verpflichtet sich, dem Wohnungseigentumsbewerber Wohnungseigentum an einer Wohnung zu beschaffen. Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) sieht vor, dass der Bauträger den Erwerber gegen den Verlust seiner Zahlungen im Vergleich zum erzielten Baufortschritt abzusichern hat. In vielen Fällen gelangt das grundbücherliche Sicherungsmodell zur Anwendung. Dabei bestätigt ein Baufortschrittsprüfer (vom Bauträger bestellter externer Sachverständiger) das Erreichen von Baufortschritten. Ein Treuhänder (Rechtsanwalt oder Notar) leitet die Zahlungen nach Maßgabe der Gutachten des Baufortschrittsprüfer weiter. Diese komplexe vertragliche Konstellation führt oft zu Fehlern und in der Insolvenz des Bauträgers zur Verantwortung der beigezogenen Experten und deren Haftpflichtversicherungen.